الإيجار القديم في مصر… المستأجرون حائرون والملاك يترقبون

أكثر من مليوني شقة تؤجر بمبالغ رمزية وغالبية المستأجرين معاشات ومحدودو الدخل وأصحاب العقارات عيونهم إلى البرلمان والعودة إلى “الدستورية” واردة

اندبندنت عربية / أحمد سعيد حسانين صحافي مصري

“أعيش حالياً أوقاتاً بين الخوف والقلق، كل ما أخشاه أن أتعرض للطرد أو الملاحقة القضائية مستقبلاً. وأتمنى أن يدعمنا القانون في عدم مساواتنا بمستأجري الإيجار الجديد”، بتلك الكلمات عبر إسلام الحاروني، مستأجر إيجار قديم، عن مخاوفه عقب صدور حكم المحكمة الدستورية العليا، مضيفاً “لست معارضاً لزيادة القيمة الإيجارية لمصلحة الملاك، لكني أتساءل: ما الضمانات التي ستحمي حقوقي أنا وأبنائي في المستقبل؟ ومن الذي سيحدد الزيادة في القيمة الإيجارية، وهل ستكون متدرجة وتختلف حسب المنطقة أم ستكون مساوية للقيمة الإيجارية لمستأجري الإيجار الجديد؟”.

وكانت المحكمة الدستورية العليا في مصر، المنوط بها مراقبة تطابق القوانين مع الدستور، قد أصدرت حكماً تاريخياً، السبت الماضي، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، في ما تضمنتاه من “ثبات” الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى، اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وأوردت المحكمة في حيثياتها أن هذا الحكم جاء استناداً إلى أن تثبيت القيمة الإيجارية عند نقطة زمنية ثابتة “يشكل انتهاكاً للعدالة وحق الملكية”، إذ يتجاهل مرور الزمن وتغير الظروف الاقتصادية. داعية إلى “ضرورة إصدار تشريع يوازن العلاقة بين المؤجر والمستأجر”.

مستأجر خائف

وفق شهادته، يروي الرجل الأربعيني الذي يقطن بمحافظة الإسكندرية (شمال مصر)، ويملك أحد الكافيهات، أن والده قبل سفره للعمل بالعراق استأجر شقة بمنطقة منشية النزهة، ومحلاً تجارياً في محطة الرمل وفقاً لقانون الإيجار القديم، وآنذاك دفع مبلغاً قيمته 12 ألف جنيه (243.85 دولار) كـ”خلو” مقابل إيجار المحل، وعقب وفاته انتقل امتداد المحل التجاري إليه عام 1987، والشقة السكنية كذلك عام 1991. موضحاً أن “الشقة والمحل كانا من دون خدمات نهائياً، فأدخلت المرافق إليهما، وكلفني هذا كثيراً من الأموال في هذا التوقيت”. متسائلاً، “من سيعوضني عما أنفقته على المحل والشقة”.

يضيف الحاروني، “شهرياً أدفع 75 جنيهاً (1.52 دولار) مقابل إيجار الشقة، و120 جنيهاً (2.44 دولار) إيجار المحل التجاري، علاوة على 1300 جنيه (26.42 دولار) للعمالة مقابل التأمين عليهم بخلاف الضرائب”، لافتاً إلى أن قطاعاً كبيراً من مستأجري الإيجار القديم “هم في الأساس من أصحاب المعاشات ومحدودي الدخل”.

ويتمنى الرجل الأربعيني أن يكون هناك “توازن في العلاقة بين المستأجر والمالك، وأن تكون الزيادة في القيمة الإيجارية في حدود إمكانات وقدرات المستأجرين محدودي الدخل ومتدرجة حسب المنطقة، وأن تكون هناك ضمانات جادة لحماية حقوقنا مستقبلاً”.

ونص القانون الذي صدر قبل 43 عاماً، على ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون وعدم زيادتها، من دون الوضع في الاعتبار الزيادات المستمرة في الأسعار، مما أدى إلى خلل من التوازن في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، لمصلحة المستأجر على حساب المالك.

العقود الخاصة بالإيجار القديم لن تفسخ وستستمر بصورة طبيعية لكن بصورة معدلة (رويترز)​​​​​​​

وفق الحاروني، فإن قانون الإيجار القديم كان يسمح بتوريث العقار أو الوحدة إلى ورثة المستأجر (حتى الجيل الخامس)، واستمر هذا الوضع حتى عام 2002، عندما قضت المحكمة الدستورية العليا بتنظيم مسألة “التوريث” وحدها، إذ أصبح التوريث “ممكناً لجيل واحد فقط بعد وفاة المستأجر”.

يتوافق الطرح السابق مع ما أكده المستشار القانوني لاتحاد مستأجري مصر المحامي ميشيل حليم، موضحاً أن حكم الدستورية العليا “لم يتعرض سوى لزيادة القيمة الإيجارية للسكن، مما يتبعه غلق الحديث في كل مشاريع القوانين بمجلس النواب في شأن إنهاء العلاقة الإيجارية من دون ثمة تعرض للإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية”، مؤكداً أن الحكم “يساعد على إنشاء حجية جديدة للمستأجر في امتداد العلاقة الإيجارية للمستأجر”.

ويوضح ميشيل، خلال حديثه إلى “اندبندنت عربية”، “يجب ألا يستغل المستأجر في احتياجه للوحدة السكنية، وهذا يعني أنه لا يجوز أن تقاس الزيادة في القيمة الإيجارية بالقيمة الإيجارية السوقية الحالية، وهذا ما سيراعيه المشرع في أن تكون الزيادات تدريجية خلال سنوات، ولا يمكن قياس الزيادات في المباني القديمة مقارنة بالحديث، وبالطبع سيأخذ في الاعتبار طبيعة المنطقة السكنية ورقيها”، مؤكداً أن الحكم “لم يتعرض للمستأجر الإداري والتجاري، وذلك كون القانون ذاته يشمل زيادات سنوية في القيمة الإيجارية”.

ويضيف المستشار القانوني لرابطة المستأجرين، أن الحكم صراحة ذكر ألا تكون الزيادة استغلالاً لاحتياج المستأجر للعين، وتحقيق التوازن للمالك في شأن ثبات القيمة الإيجارية التي قد تضيره، وأن هذا الحكم يخص فقط المستأجر القديم السكني دون التجاري، وذلك لأن التجاري في الأصل يشمل قانوناً زيادة سنوية، أما السكني فثابت.

وتابع ميشيل، “التشريع يستلزم مراعاة الظروف العامة للبلاد واستقرار المراكز القانونية القديمة للمالك والمستأجر، ومراعاة حالة التضخم في العالم، وما يحيط البلاد من حروب خارجية وأوضاع مضطربة في الإقليم”. مضيفاً “كل ذلك لا بد أن يأخذه المشرع في الاعتبار لتشريع كيفية الزيادة. وفي كل الأحوال ليس هناك ثمة تعرض لامتداد العلاقة الإيجارية للمستأجر التجاري”.

ومالك ينتظر

على الجانب الآخر، تنفس مصطفى عبدالرحمن، مالك 28 شقة إيجار قديم و4 محالات تجارية في منطقتي دار السلام وحي المعادي جنوبي العاصمة المصرية القاهرة، الصعداء بعد حكم “الدستورية العليا”، معتبراً أنه “انتصار تاريخي” أعاد الحقوق إلى ملاك عقارات الإيجار القديم.

يقول عبدالرحمن إنه بذل جهوداً عديدة طوال الأعوام الماضية لاقتناص حقوقه من مستأجري العقارات، إلا أن كل المحاولات كانت بلا جدوى، منوهاً بأن ملاك العقارات القديمة “عانوا كثيراً من المستأجرين على مدار الـ50 عاماً الماضية، حقوقنا كانت مغتصبة من قبل المستأجرين الذين كانوا يمنحوننا إيجارات متدنية وزهيدة، ووصلت الحال بأحد ملاك العقارات أن يعمل بوظيفة مرافق لأحد كبار السن ويتولى رعايته من أجل كسب المال رغم أنه صاحب أملاك”.

يضيف الرجل السبعيني الذي يعول زوجة وثلاثة أبناء، أنه حاول بعد وفاة والده التوصل إلى حلول مع المستأجرين لزيادة القيمة الإيجارية، لكنهم رفضوا كل المحاولات، مما اضطره إلى رفض تسلم الإيجارات منهم كونها “زهيدة ومتدنية”، مما جعل المستأجر يرسلها إلى المحكمة مباشرة لإخلاء مسؤوليته، منوهاً بأن كلفة إيجار المحال التجارية التي يمتلكها تراوح ما بين 150 (3.05 دولار) إلى 200 جنيه (4.06 دولار) شهرياً بعد الزيادات التي أقرتها الأحكام القضائية خلال الأعوام الماضية، والإيجارات بالنسبة للسكني من 7 جنيهات (0.14 دولار) إلى 12 جنيهاً (0.24 دولار)، مشيراً إلى أن هناك إيجارات متدنية في بعض المناطق تصل إلى 1.67 قرش (0.03 دولار).

يكمل عبدالرحمن، خلال حديثه، أنه سبق وتقدم منذ أشهر عدة برفقة عدد من ملاك العقارات بـ”وثيقة الملاك” لمجلس النواب، للمطالبة بزيادة قيمة الإيجار للسكني بحد أدنى 2000 جنيه (40.64 دولار) مع توفيق أوضاع المستأجرين خلال ثلاثة أعوام، والتجاري كحد أدنى 5 آلاف جنيه (101.61 دولار) مع توفيق الأوضاع خلال ستة أشهر على أقصى تقدير.

نحو 2.9 مليون شقة تخضع للإيجار القديم في مصر وأكثر من 50 في المئة منها مغلقة (رويترز)​​​​​​​

وفق عبدالرحمن، “كانت أصعب اللحظات التي مررت بها حينما اضطررت لاستئجار شقق لأبنائي بنظام الإيجار الجديد، بمبالغ تراوح ما بين 3500 جنيه (71.12 دولار) و7 آلاف جنيه (142.25 دولار) في أماكن مختلفة، وأكثر ما كان يؤلمني حينما كان المستأجر يقول لي إن الشقة ستظل محجوزة لأبنائه من بعده”، متسائلاً “كيف أكون صاحب أملاك ولا أتمكن من سكن أبنائي في ممتلكاتي؟”.

يضيف الرجل السبعيني، أن القيمة السوقية للوحدات السكنية والمحال التجارية تضاعفت بصورة هائلة، مطالباً بضرورة تحرير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر وسرعة إصدار مجلس النواب تشريعاً قانونياً يحمي حقوق الملاك من المستأجرين.

وكان الرئيس المصري عبدالفتاح السيسي، قد طالب خلال مؤتمر “حكاية وطن”، مطلع أكتوبر (تشرين الأول) 2023، بضرورة وجود “قانون قوي وحاسم وسريع” لمعالجة مشكلة العقارات المطبق عليها قانون “الإيجار القديم”، مع تقدير عدد الوحدات المغلقة بسبب القانون بمليوني وحدة تقدر قيمتها بتريليون جنيه.

وفق المستشار القانوني لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم أحمد البحيري، فإن حكم “الدستورية” “مسمار في نعش الإيجار القديم وضربة قاضية للقانون”. موضحاً “الإيجارات القديمة كانت غير عادلة وأسعارها السوقية متدنية. وقانون الإيجار القديم قائم على أركان الامتداد والتوريث والقيمة الإيجارية، ولو سقط أي ركن من تلك الأركان سقط قانون الإيجار القديم بأكمله”، مؤكداً أن حكم المحكمة ملزم لكل مؤسسات الدولة، ويترتب عليه إجراء تعديل شامل لقانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981 و49 لسنة 1977، لافتاً إلى أن قوانين الإيجار القديم وضعت منذ الحرب العالمية الأولى، ولا يزال معمولاً بها حتى الآن.

وكان أول قانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر قد صدر عام 1920، وقضى بعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة. وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آنذاك.

وبعد ثورة عام 1952 صدر عدد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار، وفي عام 1981 صدر قانون جديد ينظم العلاقة بين الطرفين، إذ حدد قيمة الإيجار بسبعة في المئة من قيمة الأرض، وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تراوح ما بين خمسة في المئة و30 في المئة.

خيارات البرلمان المصري

ويشير البحيري، خلال حديثه إلى “اندبندنت عربية”، إلى أن الكرة حالياً في ملعب البرلمان، وحكم الدستورية معلق أثره لحين انتهاء الفصل التشريعي الأخير لمجلس النواب، منوهاً أنه في حال عدم إصدار مجلس النواب قانوناً سيرفع ملاك العقارات القديمة دعاوى قضائية ضد المستأجرين من أجل زيادة القيمة الإيجارية، وستكون المحكمة صاحبة الحق في تحديد القيمة، وقد يترتب على ذلك حالات طرد لمستأجرين في حالة عدم تدخل مجلس النواب لسد الفجوة التشريعية، خلال المهلة القانونية التي أمهلتها المحكمة الدستورية.

فيما يعقب أستاذ الإدارة الحكومية والمحلية الدكتور حمدي عرفة، بأن حكم “الدستورية”، “سيترتب عليه عدم جواز امتداد عقد الإيجار القديم إلى أقارب المستأجر المقيمين معه، بحيث يكون مقصوراً على جيل واحد فقط من ورثة المستأجر الأصلي، وهم الأبناء والزوجات والوالدين”. مشيراً إلى أن “هناك نحو 2.9 مليون شقة تخضع للإيجار القديم في مصر، وأكثر من 50 في المئة منها وحدات مغلقة”.

ويؤكد عرفة، خلال حديثه إلى “اندبندنت عربية”، أن موعد تنفيذ الحكم سيكون في اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب، وهو ما يعني ضرورة قيام البرلمان من الآن وحتى فض دور الانعقاد بصياغة مشروع قانون بتعديل الفقرتين الأوليين من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للإيجار القديم، بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون، ويرجح أن يكون موعد تنفيذ حكم المحكمة الدستورية في شأن قانون الإيجار القديم هو يونيو (حزيران) أو يوليو (تموز) 2025.

ويضيف عرفة، أن أثر حكم المحكمة الدستورية على صاحب الشقة يتضمن إمكانية الحصول على عوائد أفضل من عقاراتهم، خصوصاً إذا أقر البرلمان تعديلات ترفع من قيمة الأجرة أو تحدد زيادات سنوية تتماشى ومعدل التضخم. مشيراً إلى أن هذا الحكم يشكل تحدياً للمستأجرين، الذين اعتادوا أعواماً طويلة دفع إيجارات ثابتة ومخفضة، وإذا لم يتم تعديل القانون على نحو متوازن، فقد يتعرضون لزيادات كبيرة في الأجرة أو احتمالية طردهم من العقارات، لذلك يتعين على البرلمان وضع آليات تدعم التدرج في رفع الأجرة، بحيث تراعي الظروف المعيشية، وتتجنب الزيادات المبالغ فيها.

يرى متخصصون أن حكم “الدستورية” “مسمار في نعش الإيجار القديم وضربة قاضية للقانون (رويترز)​​​​​​​

وكان رئيس الوزراء المصري الدكتور مصطفى مدبولي، وجه في فبراير (شباط) من عام 2022، بتشكيل لجنة مشتركة من الحكومة التنفيذية والسلطة التشريعية، بهدف العمل على صياغة مشروع قانون لحل مشكلة الإيجارات القديمة، يتم طرحه على الرأي العام، بهدف إجراء حوار مجتمعي في شأنه، قبل إقراره من البرلمان.

وخلال الأيام القليلة الماضية، انهال عدد من طلبات الإحاطة من نواب البرلمان للمطالبة بالإسراع في تنظيم وضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، لضمان تطبيق العدالة الناجزة والقضاء على الفوضى التي تشهدها منظومة الإيجار القديم.

وفي أعقاب حكم “الدستورية”، أصدر مجلس النواب المصري بياناً، أكد خلاله أن المحكمة استندت في قضائها إلى أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن تنطوي على قاعدتين: أولهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصياً على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقاً بفئات المستفيدين من حكمه، من دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دوماً أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مؤكداً اهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بحسبانها تمس عديداً من الأسر المصرية لا سيما أنه كانت هناك محاولات سابقة لتناولها إلا أنها تعثرت لظروف عديدة.

يقول البرلماني المصري رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، الدكتور محمد عطية الفيومي، “ما يقارب مليون و800 ألف وحدة سكنية تندرج تحت الإيجار القديم ثلثها وحدات مغلقة”، موضحاً أن حكم الدستورية العليا سيترتب عليه زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية التي تخضع للإيجار القديم، منوهاً بأن قيمة الزيادة في الإيجارات القديمة سيقررها القانون المزمع أن تتقدم به الحكومة أو الذي ستعده لجنة الإسكان بالبرلمان حال عدم تقدم الحكومة به.

ويشير رئيس لجنة الإسكان بالبرلمان، خلال حديثه إلى “اندبندنت عربية”، إلى أنه من المتوقع إعداد القانون الجديد الذي سيضبط العلاقة بين المالك والمستأجر “خلال خمسة أشهر على أقصى تقدير”، مؤكداً أن مجلس النواب “حريص على أن يكون القانون متوازناً، وسينظر إلى آراء الملاك والمستأجرين معاً”.

ويلفت الفيومي إلى أنه يتبقى ثمانية أشهر فقط في هذا الفصل التشريعي، وإذا لم يصدر مجلس النواب القانون المطلوب خلال هذه الفترة، “ستتولى المحكمة تحديد القيمة الإيجارية في حال لجأ إليها المالك”، مضيفاً أن الإيجار القديم مشكلة مزمنة، ولدينا عديد من الأفكار لحلها، كما أن حكم المحكمة الدستورية “يجعلنا نسرع في إيجاد حلول المشكلة”.

ويوضح الفيومي، أن العقود الخاصة بالإيجار القديم “لن تفسخ وستستمر بصورة طبيعية، لأن المحكمة لم تتحدث عن امتداد العقد أو تعديله”، بل أكدت أن تثبيت الإيجار “باطل دستورياً”. مضيفاً “أكثر من سيناريو أمام النواب لتعديل قيمة الإيجار، إذ من الممكن أن تكون الزيادة بصورة تدريجية أو سنوية، وستختلف من منطقة إلى أخرى”. معرباً عن تخوفه من تعرض المستأجرين للطرد مستقبلاً من الوحدات السكنية حال عدم “التزامهم بالزيادات الجديدة التي سيقرها القانون”.

المزيد عن: مصرالإيجار القديمقانون الإيجار القديمشقق الإيجار القديمالمحكمة الدستوريةالإسكان في مصر