مدن من طين… بيوت العراقيين “تأكل” الأرض الزراعية

وصل سعر المتر الواحد في بعض الأحياء السكنية إلى 10 آلاف دولار

اندبندنت عربية / آية منصور صحفية عراقية @aya_mansour_11_

بدأت ظاهرة البناء في الأراضي الزراعية تتشكل منذ عام 2003، حين لجأت بعض العائلات إلى بناء منازل موقتة أو عشوائية، بعضها داخل البساتين وبعضها على أراض مملوكة للدولة.

“ما الذي علي فعله؟ لقد أنهكتني الإيجارات وصرت أركض خلف الراتب كمن يتعقّب سراباً”… يقول علي محمد (47 سنة) وهو ينظر إلى قطعة أرض بمساحة 50 متراً اشتراها بعد أعوام من الادخار، في حي لا شيء فيه سوى الكلاب الضالة والنفايات، وبعض البيوت غير مكتملة البناء، وهو يأمل في أن تتحوّل هذه المساحات يوماً إلى حي سكني حقيقي والأهم من ذلك كله، قانوني.

لكن هذه الأرض مصنفة على أنها “الزراعية”، إذ كانت في السابق بستاناً أو مزرعة، وبالتالي يمنع القانون البناء فيها، وعلى رغم ذلك، يتكدّس الناس حولها كأنها آخر ما تبقّى من حلم. فامتلاك بيت في العراق لم يعد حلماً صعباً فحسب، بل صار نوعاً من الترف بسبب أسعار العقارات المبالغ فيها، فقد وصل سعر المتر الواحد في بعض الأحياء السكنية إلى 10 آلاف دولار، فيما لا يتعدى متوسط راتب الموظف العراقي الـ 400 دولار شهرياً.

يقول إن القدرة على شراء “منزل طابو صرف” لم تعد متاحة سوى لمن ورث ثروة أو يملك بيتاً قديماً يمكنه بيعه، أو من يتقاضى راتباً مرتفعاً يتيح له التقسيط في مشاريع الإسكان الحديثة. “أما الباقون، فليس أمامهم سوى خيار واحد: الأراضي الزراعية، التي تحولت بفعل الحاجة والعجز إلى منفى إجباري”.

يتساءل علي “من يريد اقتلاع نخلة واستبدالها بمنزل؟ وكيف سيكون هذا المنزل مباركاً بعد اقتلاع نبة كانت تمدنا بالحياة؟ لكن ما الحل؟”.

شددت لجنة الخدمات في البرلمان العراقي على ضرورة بناء ما لا يقل عن 150 ألف وحدة سنوياً للحفاظ على التوازن المطلوب في السوق العقارية وتلبية الطلب المتزايد (اندبندنت عربية)

تاريخ “الزراعي”

البناء في الأراضي الزراعية ليس وليدة الأمس القريب، بل بدأت هذه الظاهرة تتشكل منذ عام 2003، حين لجأت بعض العائلات إلى بناء منازل موقتة أو عشوائية، بعضها داخل البساتين وبعضها على أراض مملوكة للدولة. يقول الخبير في التنمية الحضرية سالم محمد في حديث لـ”اندبندنت عربية” إنه “مع الوقت تحولت تلك المنازل إلى حقائق قائمة وأحياء سكنية غير منتظمة لكنها موجودة، ومعها بدأ السعي لتحويل تصنيف الأرض من ‘زراعي‘ إلى ‘سكني‘”. لكن الدولة لم تمنح الموافقات، ولكنها لم تتخذ أي إجراءات رادعة في الوقت نفسه، بل أسهمت بصورة مباشرة أو غير مباشرة من خلال التزامها الصمت أمام جرف البساتين واستغلت بعض الجهات حاجة المواطنين للسكن بتوسيع نفوذها بغسل الأموال من خلال شراء عقارات، مما أسهم بزيادة الأسعار.

ويضيف سالم قائلاً “على رغم الحديث المستمر عن التوسع الحضري والبناء العمودي وحتى بناء عاصمة جديدة، لكن لم تفرز وزارتا التخطيط أو الإعمار والإسكان أي مناطق سكنية جديدة منذ أكثر من 10 أعوام، وما صدر كان مجرد فورة إعلامية بلا تنفيذ فعلي. من الطبيعي أن يسهم فراغ التخطيط بتحويل الأراضي الزراعية إلى ملاذ وحيد للمواطنين الباحثين عن سكن. عمليات البناء بدأت بصورة فردية في البساتين، لكنها سرعان ما امتدت إلى أحياء كاملة تضم مراكز وأسواقاً ومرافق مختلفة، كلها أنشئت من دون دراسات عمرانية أو تنظيمية تراعي طبيعة الأرض الزراعية وخصوصيتها”.

وفي هذا الشأن يقول الخبير سالم محمد “جرى اقتلاع آلاف الأشجار وتجريف مساحات واسعة من الأراضي الخصبة، ما أثر بشكل مباشر في زراعة النخيل والتمور، التي تضررت بفعل البناء غير القانوني وغياب الرقابة”.

في وقت سابق، أكدت لجنة الخدمات في البرلمان العراقي أن البلاد بحاجة إلى أكثر من 5 ملايين وحدة سكنية لمعالجة أزمة السكن، مشيرة إلى ضرورة بناء ما لا يقل عن 150 ألف وحدة سنوياً للحفاظ على التوازن المطلوب في السوق العقاري وتلبية الطلب المتزايد.

لم تفرز وزارتا التخطيط أو الإعمار والإسكان أي مناطق سكنية جديدة منذ أكثر من 10 أعوام (اندبندنت عربية)

“ترسيخ الأمر الواقع”

حاول عمر وحيد (41 سنة) بناء منزل على قطعة أرض زراعية بمساحة 80 متراً اشتراها حديثاً في حي العدل غرب بغداد بسعر 100 مليون دينار (ما يعادل 76 ألف دولار) من دون تكلفة البناء. يؤكد أن قراره لم يكن ارتجالياً، بل جاء بناء على شعارات متداولة بين مشتري الأراضي الزراعية مفادها بأنه “لن يتم تهجيرنا، الدولة لا تستطيع ذلك، بخاصة مع استمرار البناء”، وعليه هو يعتبر أن الحكومة أسهمت بشكل أو بآخر في ترسيخ الأمر الواقع.

يقول “ما شجعني على الإقدام على هذه الخطوة، هو القرار الحكومي الأخير الذي نص على تحويل بعض الأراضي الزراعية إلى سكنية. صحيح أن القرار لا يشمل البناءات الجديدة، لكنه يعكس واقعاً جديداً تعترف فيه الدولة – ولو ضمنياً – بصعوبة إزالة المنازل المشيّدة على هذه الأراضي، حتى لو كانت مخالِفة للقانون. في الحقيقة ليس لدي خيار آخر إذ إن سعر متر الأرض الصالحة للبناء في المنطقة نفسها يعادل 3 أضعاف سعر الزراعي”.

لكن واقع البناء في الأراضي الزراعية لم يكن سهلاً كما توقع، فسرعان ما واجه وحيداً عراقيل ميدانية عند بدء العمل، أبرزها ما يتعلق بالنقاط الأمنية المثبتة عند مداخل المناطق الزراعية. هذه النقاط، وفق التعليمات الرسمية، وُضعت لمنع دخول مركبات نقل مواد البناء كالإسمنت والقرميد، في محاولة لتطبيق الحد الأدنى من القوانين.

ويوضح عمر أن تلك الحواجز كانت تمنع دخول الشاحنات ومواد البناء بصورة قاطعة، “لكن هذا لم يكن عائقاً فعلياً” كاشفاً عن “تجاوزات ورشاوى تقدم مقابل صرف النظر عن إدخال ما يلزم من مواد البناء من دون مساءلة”.

وعقب تظاهرات نظمتها العائلات من أجل السماح بإدخال مواد البناء، أوضح قائد عمليات بغداد، الفريق الركن وليد خليفة التميمي، أن قيادة العمليات ليست الجهة المخولة بالموافقة على البناء في الأراضي الزراعية أو السكنية النظامية، مشدداً على أن هذه الصلاحيات تعود إلى الدوائر الإدارية المحلية ضمن كل منطقة، وأن المواطنين الراغبين في إدخال مواد بناء إلى أراضيهم، سواء الزراعية أو السكنية، عليهم مراجعة الدوائر المعنية للحصول على الموافقات الرسمية، كونها الجهات المخولة بذلك. كما أن قيادة العمليات لا تعارض إدخال المواد، بشرط وجود الموافقات الرسمية من الجهات المتخصصة، موضحاً أن هذه الإجراءات تهدف إلى تنظيم عملية البناء لا منعها.

في مطلع فبراير (شباط) الماضي، وبعد أعوام من المحاولات، كشفت وزارة الزراعة عن تحويل تصنيف 9 مناطق زراعية سند 25 إلى سكنية في بغداد. أي سيكون هناك محضر كشف ميداني من قبل لجنة الحل التي يصدر عنها قرار يتم تدقيقه من قبل دائرة الأراضي الزراعية ولجنة تصديق القرارات في غضون 15 يوماً، بعدها تحال القضية إلى دوائر التسجيل العقاري ومن ثم إلى الأمانة ودوائر البلدية.

لجأت بعض العائلات إلى بناء منازل موقتة أو عشوائية بعضها داخل البساتين وبعضها على أراض مملوكة للدولة (اندبندنت عربية)

أنواع العقود الزراعية… ما الذي يملكه المواطن فعلاً؟

في العراق، يوجد ثلاثة أنواع رئيسة من عقود الأراضي الزراعية، ولكل نوع خصائصه القانونية التي تحدد حق المواطن في استخدام الأرض أو تحويلها إلى سكن، كما يبين فهد خالد، وهو صاحب شركة عقار، موضحاً التالي:

*عقد 117:

يُمنح هذا العقد لأغراض الاستصلاح الزراعي فقط. مالك الأرض لا يعتبر مالكاً فعلياً، بل مستأجر يُجدد عقده كل 25 عاماً، مقابل بدل رمزي يُحسب من ناتج المحصول. البناء ممنوع تماماً في هذا النوع من الأراضي، وإذا تم، تُعد مخالفة قانونية تُعرض المباني للهدم.

*عقد 35:

يشبه العقد السابق، لكنه لا يتطلب فترة تجديد محددة. هو أيضاً عقد إيجار سنوي ولا يعطي أي حق في البناء، أي إن استغلال الأرض للسكن يعرض أصحابها لمخالفات قانونية.

*سند 25 (الطابو الزراعي):

يُعد العقد الوحيد الذي يمنح الملكية الكاملة لصاحب الأرض. يُستخدم غالباً في الأراضي المصنفة كبساتين، ويسمح ببناء دار واحدة لكل 5 دونمات، لكن حتى في هذه الحالة، يجب الحصول على إجازة بناء من البلدية وفق ضوابط صارمة.

ويؤكد فهد أن غالبية المواطنين لا يعرفون هذه التفاصيل ويقعون ضحية الغش، أو يكتشفون لاحقاً أن أرضهم غير قابلة للتملك أو البناء. وفي أحيان أخرى، تُباع الأراضي لأكثر من شخص وسط غياب رقابة حقيقية”.

مدن من طين

“كانت حياتي جحيماً لكن الجحيم كان خياري الوحيد”… بهذه الكلمات يصف مؤمل- اسم وهمي- وهو أحد سكان الأحياء المشيّدة فوق الأراضي الزراعية في مدينة الدورة غرب بغداد، والمعروفة بكونها أكثر المناطق التي تعرضت نخيلها للاقتلاع، حيث كانت سابقاً تمثل حزام بغداد الأخضر. يروي مؤمل تفاصيل حياته اليومية في بيئة غير مهيأة للسكن، لا تعترف بها القوانين وغير مدرجة على الخريطة.

“البيوت هنا لا تحمل عنواناً، لا رقماً ولا محلة، تُبنى بمساحات عشوائية من دون تخطيط أو إشراف رسمي. الشوارع ترابية والكهرباء تُمد خلسة من أحياء مجاورة عبر خطوط غير قانونية، بينما لا تملك الدولة مبرراً لإيصال محولات رسمية إلى أحياء لا وجود قانونياً لها. أما المستشفيات والمدارس فهي ترف يفرض على السكان امتلاك سيارة للوصول إليها”.

الأراضي الزراعية، بطبيعتها الرطبة، تُضعف أساسات البيوت، فتتآكل الجدران ويعلوها العفن مع الوقت، في منطقة تفتقر حتى لإمدادات الصرف الصحي.

لكن المسألة لا تقف عند البنية التحتية، فالكثير من السكان وقعوا ضحايا عمليات احتيال معقدة. بعض البائعين يدعون ملكيتهم لبساتين، فيبيعون قطعة الأرض ذاتها لأشخاص عدة، وآخرون يدعون الوكالة عن مغتربين، وحين يعود هؤلاء يجدون بساتينهم قد تحولت إلى شوارع ومنازل من دون علمهم.

من الناحية القانونية، فإن الكثير من مبيعات الأراضي باطلة. المادة (508) من القانون المدني العراقي تنص بوضوح على أن “بيع العقار لا يُعد صحيحاً إلا إذا سُجّل في دائرة التسجيل العقاري المختصة”. أي أن العقود التي تُبرم خارج هذا الإطار– ولو كانت مختومة من جهات غير رسمية– لا تعني شيئاً أمام القانون. ولهذا السبب، بدأ بعض المشترين باللجوء إلى القضاء من أجل الحصول على ما يُعرف بـ”إقرار بالبيع”، وهي خطوة قانونية يُطلب فيها من البائع أن يقر بتسلّم مبلغ الشراء، لكنها لا تضمن للمشتري ملكية الأرض.

المشكلة تتعقد حين يبدأ أصحاب الأراضي الكبيرة بتفتيتها إلى قطع صغيرة– أحياناً لا تتجاوز 50 متراً– وبيعها بعقود عرفية في ظل غياب رقابة الدولة، مستغلين قرب هذه الأراضي من الأحياء السكنية. القانون يمنع البناء على الأرض الزراعية من دون “إجازة بناء” صادرة عن البلدية، ويمنع بناء منازل بمساحة أقل من 100 متر، وهو أمر مستحيل في معظم الحالات، ما يجعل كل هذه الوحدات السكنية مخالفة وقابلة للإزالة، كما حدث في كثير من المناطق، حيث وجدت العائلات نفسها من دون مأوى.

يقول علي محمد، إنه وقبل إقدامه على شراء قطعة الأرض الزراعية، حاول مراراً– لخمس مرات متتالية– تقديم طلب لقرض الإسكان الحكومي، لكنه اصطدم بجملة من الشروط التي وصفها بـ”التعجيزية”.

يضيف “يشترط القرض أن يكون المتقدم موظفاً على الملاك الدائم في مؤسسة حكومية، ويملك سنداً عقارياً وخريطة بناء مطابقة، إضافة إلى كفيل مدني أو عسكري براتب مرتفع، مع شرط ألا تقل مساحة العقار عن 100 متر”.

القرض البالغ 100 مليون دينار (نحو 76 ألف دولار) يبدو بعيد المنال بالنسبة لكثير من المواطنين، لا سيما أن أسعار الأراضي في بغداد تجاوزت الـ200 مليون دينار (نحو 152 ألف دولار) لمساحة 100 متر فقط.

يقول علي “هذه الشروط تدفع الناس نحو شراء الأراضي الزراعية. لسنا كلنا موظفين، وليس بمقدور الجميع امتلاك كل هذه المتطلبات فقط للحصول على قرض يفترض به أن يسهم في حل أزمة السكن، لا تعقيدها”.

وتشير أحدث الإحصاءات الرسمية الصادرة عن دائرة الأراضي الزراعية في وزارة الزراعة العراقية (نهاية عام 2022) إلى أن ما يزيد على مليونين و953 ألف دونم زراعي قد تضرر بفعل التصحر والتجريف.

مدن بلا تخطيط

“لا يمكن بناء حي سكني من دون مخطط، فكيف يُترك تخطيط مدينة بأكملها لاجتهادات الأفراد؟”. تتساءل العاملة في محافظة بغداد، م-م والتي رفضت الكشف عن هويتها.

توضح بحديثها أن العراق استعان بشركات عالمية، بينها شركة “بول سيرفيا” البولندية، لإعداد مخططات تنموية شاملة منذ السبعينيات، من أبرزها المخطط العام للعاصمة بغداد الذي قُدّر له أن يستوعب نحو ستة ملايين نسمة بحلول عام 2000، مع حماية العاصمة عبر أحزمة خضراء ومتنزهات وحدائق ومشاتل لتلطيف الجو وتعزيز الغطاء النباتي.

“هناك قانونان لمنع تجريف البساتين أو إزالة الأشجار بصورة عامة، وهما: قانون الغابات رقم 30 لسنة 2009،  وقانون حماية وتحسين البيئة رقم 27 لسنة 2009، إضافة الى قرار مجلس الوزراء رقم 50 لسنة 2016 الذي يضمن منع استملاك الأراضي الزراعية وتجريف الأشجار والبساتين. لكن ما يحصل هو أن استمرار التجريف يكون مدعوماً من قبل مسؤولين ومتنفذين عراقيين”، بحسب م.م.

القانون رقم 634 لسنة 1981 منح رؤساء الوحدات الإدارية صلاحيات واضحة في التعامل مع الأراضي الزراعية المجرفة أو حتى المستثمرة بصورة قانونية، بما فيها ذات الملكية الخاصة. ومنها سحب الأرض وإعادتها لوزارة الزراعة لتتصرف بها وفق القانون. وتؤكد الموظفة في محافظة بغداد، أن قرارات الحكومة الأخيرة بخصوص تسوية أوضاع المناطق الزراعية وتجنيسها، تصطدم بعقبة تصنيف الأراضي الزراعية ضمن “الإصلاح الزراعي”، ما يعني أن وزارة الزراعة لا تزال المالك الأساسي لهذه الأراضي، ولا يمكن تمليكها إلا إذا تنازلت عن ملكيتها لمصلحة وزارة المالية.

المزيد عن: العراقالأراضي الزراعيةالبساتينالنخيلالسوق العقاريالعقارات العشوائيةأزمة السكنوزارة التخطيط العراقيةوزارة الإسكانتخطيط عمراني